イオン大宮の底地をデジタル証券化
不動産やインフラなどを裏付けとしたデジタル証券を扱う三井物産デジタル・アセットマネジメントは5月12日、オルタナティブ投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」上で、「三井物産グループのデジタル証券〜イオン大宮〜（譲渡制限付）」の募集を開始したと発表しました。投資対象は、埼玉県さいたま市北区にある大型商業施設「イオン大宮」の底地で、10万円から投資できる商品です。
底地は、借地権が設定された土地の所有権を指します。今回の商品は、イオン大宮の建物がある土地をイオンリテールに賃貸し、その地代収入を信託受益権を通じて分配する設計です。鑑定評価額は約86億円、敷地面積は46,475.54平方メートルで、いずれも2026年3月31日時点の数値です。底地のデジタル証券化は、同社調べで日本初の取り組みとされています。
10万円から投資できWAON POINT優待も設定
商品概要では、発行口数は356,000口、最低投資金額は10万円からとされています。運用期間は約5年1カ月で、2031年7月31日の償還を予定しています。募集有価証券の種類は、受益証券発行信託の受益権を表象するセキュリティ・トークンで、ブロックチェーン基盤には「ibet for Fin」を使用します。
予想分配金利回りは年3.4％で、税引前・年率換算の第1期と第2期の平均値です。予想分配金には元本払戻金が含まれ、運用終了時の物件売却損益は織り込まれていません。優待として、10口・10万円分の保有につき毎年500WAON POINTを受け取れる設計も用意されています。優待には毎年7月末時点の保有など一定条件があり、内容が変更または停止される可能性もあります。
固定賃料を軸にした底地投資
この商品は、イオンリテールとの事業用定期借地権設定契約に基づく固定賃料を収益の軸にします。契約期間は2026年6月30日から2076年6月26日までの予定で、商業施設の売上状況に左右されにくい毎月固定の賃料を受け取る設計です。投資対象が土地のみであるため、建物修繕費用などの負担が抑えられやすい点も特徴です。
一方で、デジタル証券は金融商品であり、不動産価格、賃料、金利、市場環境などによって価値や収益が変動します。今回の商品は、大型商業施設の土地から得る地代収入をデジタル証券に組み込み、個人投資家が小口で参加できる形にした案件です。投資を検討する際は、予想分配金、WAON POINT優待、運用期間、延長可能性、価格変動リスクなどを確認することが重要です。
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